Una parete spostata, una superficie leggermente diversa dal progetto o un cambio d’uso possono bloccare una vendita e complicare una ristrutturazione. Quello che molti chiamano decreto salva casa 2026 non è però un nuovo condono: nel 2026 resta operativo il decreto Salva Casa del 2024, affiancato da un distinto Piano Casa dedicato soprattutto all’edilizia pubblica e sociale. Qui chiarisco quali difformità possono essere regolarizzate, quali procedure usare, quanto possono costare e dove servono ancora le norme regionali e comunali.
Le regole da conoscere prima di ristrutturare o vendere
- Nessun condono generalizzato: il Salva Casa riguarda soprattutto difformità parziali e irregolarità di minore entità.
- Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze possono arrivare dal 2% al 6% in base alla superficie dell’unità.
- La sanatoria tramite articolo 36-bis richiede conformità urbanistica attuale e conformità edilizia riferita all’epoca dei lavori.
- La sanzione può arrivare a 30.984 euro, oltre agli eventuali costi tecnici e paesaggistici.
- Il bonus ristrutturazione 2026 è una misura fiscale separata e non regolarizza automaticamente un abuso edilizio.
Cosa significa davvero il Salva Casa nel 2026
Il provvedimento di riferimento è il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito nella legge n. 105 del 2024. Le sue modifiche al Testo unico dell’edilizia continuano a essere applicate nel 2026, ma il loro scopo è preciso: rendere più gestibili alcune difformità edilizie senza trasformare ogni abuso in un’irregolarità sanabile.
La distinzione è importante perché online si tende a usare l’espressione “Salva Casa” per situazioni molto diverse. Il decreto può aiutare quando l’immobile presenta una difformità parziale, una tolleranza costruttiva o un cambio di destinazione d’uso ammesso, mentre non cancella un intervento realizzato senza titolo, in totale difformità o in contrasto con vincoli sostanziali.
Nel 2026 esiste anche il decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026, convertito nella legge n. 116 del 2 luglio 2026, che riguarda il cosiddetto Piano Casa. È orientato alla realizzazione e alla riqualificazione di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, con attenzione a giovani, studenti, lavoratori fuori sede e famiglie in difficoltà. Non è la procedura da usare per sanare la planimetria del proprio appartamento.
Quali difformità possono rientrare nelle nuove regole
La prima verifica riguarda le cosiddette tolleranze costruttive. Sono scostamenti rispetto al titolo edilizio che, entro determinati limiti, non costituiscono violazione edilizia. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la percentuale dipende dalla superficie utile originaria dell’unità immobiliare.| Superficie utile dell’unità | Scostamento massimo |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a meno di 300 m² | 4% |
| Da 60 a meno di 100 m² | 5% |
| Meno di 60 m² | 6% |
Le percentuali possono riguardare altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri della singola unità. La superficie utile da considerare è quella autorizzata dal titolo originario, senza usare eventuali frazionamenti successivi per ottenere una soglia più favorevole. È un dettaglio tecnico che può cambiare completamente il risultato della verifica.
Le tolleranze esecutive
Rientrano tra le tolleranze esecutive alcune irregolarità geometriche minime, modifiche alle finiture e diverse collocazioni di impianti o opere interne, purché non violino la disciplina edilizia e non compromettano l’agibilità. Per gli interventi più datati possono essere considerate anche alcune mancate realizzazioni o riduzioni di elementi previste dal progetto, sempre entro le condizioni stabilite dalla norma.
La tolleranza non si presume e non si autocertifica senza una verifica. Deve essere documentata da un tecnico abilitato, che confronta stato di fatto, titolo edilizio, epoca dei lavori e disciplina applicabile. Se una difformità supera la soglia, mentre un’altra rientra nei limiti, le due situazioni vanno trattate separatamente.
La sanatoria per le difformità parziali
Il nuovo articolo 36-bis del Testo unico consente, in determinati casi, di presentare un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria per interventi eseguiti in parziale difformità, per alcune ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA e per specifiche variazioni essenziali.La verifica segue una logica diversa dalla vecchia doppia conformità piena. In pratica, l’intervento deve rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e i requisiti della disciplina edilizia vigenti quando l’opera è stata realizzata. Non basta quindi dimostrare che l’immobile è conforme oggi, né è sufficiente che fosse conforme soltanto all’epoca.
Il Comune può subordinare la regolarizzazione a lavori necessari per sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica, superamento delle barriere architettoniche o rimozione delle opere che non possono essere sanate. La procedura è quindi una regolarizzazione tecnica, non una scorciatoia per conservare qualsiasi modifica.
Cambi d’uso, sottotetti ed edilizia libera
Il decreto interviene anche su alcuni aspetti che incidono direttamente sulla progettazione della casa contemporanea. Il mutamento di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare è stato semplificato, soprattutto quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale o riguarda categorie ammesse dalla norma nelle zone urbanistiche interessate.
Le categorie funzionali comprendono, tra le altre, residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale. Un esempio pratico è il passaggio di un piccolo ufficio a residenza, ma la possibilità concreta dipende dalla zona, dalle condizioni fissate dal Comune, dalle norme regionali e dai requisiti igienico-sanitari.
Se il cambio d’uso avviene senza opere o con opere riconducibili all’edilizia libera, in genere si utilizza la SCIA prevista dalla disciplina specifica. Se sono necessari lavori più consistenti, il titolo dipende dalla natura dell’intervento. Un cambio d’uso dell’intero edificio segue invece regole più articolate e non va confuso con quello di una singola unità.
Il recupero dei sottotetti
Il Salva Casa non rende automaticamente abitabile ogni sottotetto. La semplificazione opera soprattutto nelle Regioni che hanno già una propria disciplina sul recupero dei sottotetti, con condizioni su altezze, rapporti aeroilluminanti, accessi e procedure.
Per questo motivo, prima di trasformare un volume inutilizzato in camera o studio, farei controllare almeno tre elementi: legge regionale, strumento urbanistico comunale e requisiti di abitabilità. Un progetto interessante sulla carta può diventare inutilizzabile se il sottotetto si trova in una Regione senza la disciplina necessaria o se non rispetta i parametri locali.
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Le opere in edilizia libera
Tra le novità rientrano anche alcune strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende e soluzioni leggere, quando rispettano i requisiti previsti. “Edilizia libera” non significa però “senza regole”: restano applicabili vincoli paesaggistici, norme condominiali, sicurezza, distanze e regolamenti comunali.
La differenza pratica è che non sempre serve un titolo edilizio, ma il progetto deve comunque rispettare le condizioni tecniche. È uno degli errori più frequenti: acquistare una struttura definita dal venditore come libera e scoprire dopo che, per dimensioni o caratteristiche, richiede una pratica edilizia.
Come verificare un immobile prima di iniziare i lavori
La procedura efficace parte dai documenti, non dal cantiere. Io seguirei un controllo in questa sequenza, perché consente di evitare di progettare una ristrutturazione su una base urbanistica già irregolare.
- Raccogliere i titoli edilizi disponibili, comprese concessioni, permessi, SCIA, CILA, varianti e autorizzazioni.
- Ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, cioè la situazione documentata dai titoli validi e dalle eventuali regolarizzazioni.
- Confrontare planimetrie, prospetti e sezioni con lo stato di fatto, misurando anche altezze, superfici e distanze.
- Stabilire l’epoca di realizzazione delle difformità attraverso documenti, fotografie, atti notarili, catasto e altri elementi verificabili.
- Classificare ogni problema come tolleranza, difformità parziale, cambio d’uso, opera libera o intervento non sanabile.
- Presentare la pratica corretta al Sportello unico per l’edilizia del Comune, allegando l’asseverazione del tecnico.
La planimetria catastale è utile, ma non dimostra da sola la regolarità urbanistica. Catasto e Comune svolgono funzioni diverse: una casa può risultare aggiornata catastalmente e avere comunque una difformità edilizia, oppure il contrario. Questa distinzione è decisiva soprattutto quando l’immobile deve essere venduto.
Per il permesso in sanatoria l’ufficio comunale deve pronunciarsi, in linea generale, entro 45 giorni, con le particolarità previste dalla presenza di vincoli paesaggistici o dalla necessità di integrazioni. Un silenzio procedimentale non sostituisce una documentazione incompleta: se il tecnico ha ricostruito male l’epoca dei lavori, il rischio resta concreto.
Quanto costa la regolarizzazione e cosa cambia per i bonus
La sanzione prevista dall’articolo 36-bis è collegata all’aumento del valore venale dell’immobile. In linea generale si calcola il doppio dell’aumento di valore, con un importo compreso tra 1.032 e 30.984 euro. Se interviene anche la compatibilità paesaggistica, possono aggiungersi somme legate al danno arrecato o al profitto conseguito.
Al costo amministrativo vanno aggiunti onorario del tecnico, rilievi, eventuali elaborati strutturali, diritti di segreteria e lavori di adeguamento imposti dal Comune. Per una piccola difformità documentale la spesa può restare contenuta; una pratica con opere, vincolo paesaggistico e perizia estimativa può diventare molto più onerosa.
Nel 2026 il bonus ristrutturazione è una questione separata. In linea generale, per le spese ammesse, la detrazione può essere del 50% sull’abitazione principale quando sostiene la spesa il proprietario o titolare di un diritto reale, mentre l’aliquota ordinaria può essere del 36% negli altri casi, nel limite di spesa previsto dalla normativa fiscale.La detrazione non sana l’abuso e non trasforma una pratica edilizia irregolare in un intervento agevolabile. Per utilizzare il bonus servono titolo corretto, pagamenti tracciabili quando richiesti, fatture, documentazione tecnica e rispetto delle regole fiscali. Prima di ordinare materiali o firmare il contratto d’appalto, farei coordinare tecnico, impresa e consulente fiscale.
Gli errori che possono bloccare vendita e ristrutturazione
Il primo errore è chiamare ogni irregolarità “piccolo abuso”. Una differenza di pochi centimetri può essere una tolleranza, ma una modifica che incide su volume, destinazione, struttura o vincoli può richiedere un procedimento completamente diverso.
Il secondo è considerare sufficiente la conformità catastale. Il terzo è iniziare i lavori confidando che il Comune “sistemerà tutto dopo”. Se la nuova ristrutturazione si appoggia su una situazione non legittima, il problema può estendersi al nuovo intervento e rendere più difficile anche una futura vendita.
Attenzione anche alla frase “vale in tutta Italia”. Le norme statali fissano il quadro principale, ma Regioni e Comuni possono incidere su cambi d’uso, sottotetti, requisiti locali, parcheggi, vincoli e procedure. Una risposta corretta per Milano può non esserlo per Bari, Bologna o Palermo.
Infine, non presenterei una pratica basata su documenti incerti. Se non si può provare quando è stata realizzata una modifica, il tecnico deve ricorrere agli strumenti ammessi dalla legge e dichiarare l’epoca sotto la propria responsabilità. Una dichiarazione falsa o mendace può avere conseguenze molto più serie del semplice rigetto della domanda.
La verifica più utile prima di firmare il progetto
Il Salva Casa può essere concreto e utile quando risolve una difformità circoscritta, documentabile e compatibile con le regole attuali. Non lo considererei invece una garanzia automatica per acquistare un immobile problematico o per trasformare un locale senza prima controllare urbanistica, catasto, vincoli e norme regionali.
La scelta più prudente è incaricare un tecnico di produrre una breve relazione preliminare con tre esiti distinti: ciò che è già regolare, ciò che può essere asseverato come tolleranza e ciò che richiede sanatoria o non può essere mantenuto. Questa diagnosi viene prima del preventivo dei lavori e spesso evita il costo più alto di tutti, cioè ristrutturare una casa che non può essere regolarizzata.
